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Sin duda, las perspectivas macroeconómicas de la economía española están acompañando el despertar del sector inmobiliario. Y sin duda también, el alquiler residencial se está convirtiendo en la gran atracción de pequeños y grandes inversores. Hay varios factores que explican el cambio de tendencias en el alquiler, aumentando su relevancia a pesar de la cultura de propiedad que ha caracterizado históricamente al país.
Económicos
La burbuja inmobiliaria y la restricción crediticia fueron el punto de inicio de este aumento de cuota de mercado del alquiler frente al de propiedad. Medidas fiscales como la eliminación de incentivos a la compra y cambios normativos, han dotado de mayor confianza a las partes, y han hecho que el interés por el régimen de propiedad disminuya. En paralelo, el cambio de los agentes intervinientes en el sector, con el auge de las socimis (sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria o REITs en el mercado anglosajón), los fondos de inversión internacionales (bien por sí mismos, bien con alianzas con agentes locales), etc. ha provocado la profesionalización del sector, fomentando también la inversión inmobiliaria en el mercado de alquiler.
También el pequeño inversor ha fijado su atención en la inversión en activos inmobiliarios como alternativa a la baja rentabilidad ofrecida por depósitos y fondos. Mientras la rentabilidad media de estos se sitúa por debajo del 1%, ciertos activos inmobiliarios en Madrid y Barcelona ofrecen rentabilidades brutas en alquiler por encima del 5,5%.
Sociodemográficos
Pero también estamos en un contexto de cambio sociodemográfico, que sin duda afecta directamente al mercado de la vivienda, y de forma más dinámica al alquiler. La movilidad geográfica, la limitación de las rentas disponibles, los cambios en la estructura de los hogares, el cambio en la pirámide poblacional (el número de personas mayores de 60 años superará a los niños menores de 15 años en 2020),... generarán nuevos usos inmobiliarios y por tanto nuevas formas de aportar valor y diferenciación a las empresas del sector.
La importancia del uso sobre la propiedad, la flexibilidad y adaptabilidad de usos y espacios a nuevas tendencias socioeconómicas como el co-working, co-housing, alquileres vacacionales y un largo etcétera provocarán la aparición de nuevas empresas con modelos de negocio innovadores (#proptech) que aportarán valor a estas nuevas necesidades residenciales.
Precio unitario medio mes (€/m2 mes) de las principales capitales europeas. Cuanto más osucro y más grande el círculo sobre la capital, mayor es el precio.
¿Dónde estamos respecto a Europa?

España experimenta actualmente un aumento anual del 3,7% en el número de viviendas en alquiler. Parece que una cifra más o menos aceptada para los próximos cinco años es que el alquiler significará en España entre el 25-30% de los activos residenciales. Lejos aún del 33,2% de viviendas de alquiler como media en la EU15, por no hablar de Francia y Alemania donde esta media se encuentra por encima del 50%. Por supuesto, el comportamiento del alquiler en las grandes ciudades está muy alejado de la media. En Madrid y Barcelona esta cifra alcanza a día de hoy el 24% y se prevé un aumento significativo en el próximo lustro.
¿Y en precios?


Gráfico con el precio unitario medio mes (euros/m2 mes) de las principales capitales europeas en comparación con Madrid y Barcelona

Madrid ha cerrado el año con un precio unitario medio al mes de alquiler de 13,25 €/m2. Este precio se asemeja a ciudades europeas como Rennes o Estrasburgo. Barcelona, ha cerrado con 15,5 €/m2 y se asemeja a ciudades como Lille o Stuttgart.
Ambas ciudades se encuentran muy lejos aún del pódium europeo, liderado por ciudades como Londres (30 €/m?2, Ginebra (29) y Zúrich (26). El resto de ciudades top ten son: Estocolmo (25), Paris (24), Helsinki (23), Ámsterdam (21), Copenhague (20), Niza (18) y Múnich (17). Por todo ello la subida de precios en nuestras grandes ciudades aún tiene recorrido.
Del mercado de inversión en viviendas de alquiler en Madrid y Barcelona hablaremos en el próximo artículo; con especial atención al contraste entre el centro y barrios periféricos, a la evolución en el precio de las distintas zonas de estas ciudades y zonas donde focalizar las rentas de inmuebles como una óptima vía de inversión.(elmundo.es)

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